Le saviez-vous ? Utiliser une SCI pour transmettre un patrimoine

La société civile constitue un outil incontournable pour toute gestion dynamique de son patrimoine. La société civile la plus usitée en cette matière est la SCI.

1 - SCI signifie : Société Civile Immobilièr

C’est avant tout, un accord conclu entre deux personnes ou plus qui souhaitent posséder ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers afin d’y exercer une activité de nature civile, c’est-à-dire non commerciale, comme la gestion d’un patrimoine immobilier.

​La SCI permet donc de partager à plusieurs la propriété d’un bien et le gérer dans un cadre juridique plus souple que l’indivision.

​C’est un bon outil aussi pour transmettre un patrimoine de son vivant tout en respectant les contraintes du droit de la famille et du Code civil. Il peut vous permettre de maintenir une vie décente sur le plan économique et en même temps optimiser les droits de mutation.

​Certains pourraient y voir un moyen de détourner la notion de réserve et de quotité disponible qui relève du droit de la famille et du Code civil, ou encore contourner la plupart des règles fiscales, mais là attention à la notion d’abus de droit.

​Schématiquement, il s’agit de rédiger adroitement les statuts de la SCI de façon à séparer le patrimoine de la SCI du pouvoir du gérant et ainsi permettre à ce dernier de garder une vie décente. Ensuite, il s’agit de transmettre son patrimoine à travers le démembrement de propriété, plus précisément la propriété des parts de la SCI, tout en faisant preuve d’habileté fiscale pour optimiser l’opération.

​Par démembrement de propriété, il faut entendre bien sûr la séparation entre la nue-propriété (droit de disposer de la chose) et l’usufruit (droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits, soit les loyers dans le cas présent).

Il va se soi qu’il est plus facile de transmettre 10 % du capital d’une société que 10 % d’un immeuble. De plus, c’est moins coûteux de payer des droits d’enregistrement sur la cession de part d’une SCI que de faire intervenir un notaire et l’inscription pour la vente de tout ou partie d’immeuble.

2 - Comment utiliser la SCI pour améliorer la transmission aux enfants

​– Si vous avez un enfant qui poursuit, par exemple, des études longues et couteuses, vous pouvez lui faire une donation temporaire d’usufruit sur un certain nombre de parts. C’est-à-dire que vous leur accordez « l’usus » et le « “fructus” sur l’immeuble, c’est-à-dire le droit de jouissance ou d’en récolter les fruits (soit les loyers) le temps des études. Pour lui assurer des revenus, c’est plus intéressant qu’une pension alimentaire.

​– Quand vous serez à la retraite, vous pourrez disposer de revenus complémentaires grâce aux loyers de la SCI. Pour cela il vous suffira de garder l’usufruit des parts et de donner la nue-propriété des parts à vos enfants, en une ou plusieurs fois, dans des conditions fiscales intéressantes.

​– Vous garderez quand même quelques parts en pleine propriété afin de rester gérant de la SCI et en garder ainsi la maîtrise.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’utilité de la SCI, si elle est appropriée dans votre cas et disposer d’un montage personnalisé pour vous aider à transmettre votre patrimoine, je vous invite à me contacter ici : https://www.votre-coach-patrimonial.com/coach-patrimonial-contact.html