Investissement immobilier et assurance-emprunteur

On présente souvent l’investissement immobilier comme un outil de protection du conjoint et de la famille en général.

En tant que Coach patrimonial et comme beaucoup de Conseillers en Gestion de Patrimoine, cette notion de protection est un argument que je mets souvent en avant, mais dans quelle mesure peut-on avancer cette affirmation ?

Bien qu’un immeuble en soi permette de mettre à l’abri sa famille physiquement (résidence principale) ou financièrement (investissement locatif), on se réfère le plus souvent à la notion de protection familiale à travers l’assurance-emprunteur. Elle protège l’emprunteur et sa famille, car en cas de décès, le solde restant dû ne viendrait pas alourdir le passif de la succession du défunt débiteur.

La souscription d’un contrat d’assurance de personnes ne relève pas d’une obligation légale ou réglementaire, pour autant les établissements de crédit l’exigent à défaut d’autre garantie qui couvre leur créance.

En tant qu’emprunteur, vous devez alors vous garantir contre un ou plusieurs risques liés à votre personne qui sont de nature à porter atteinte à vos capacités de remboursement, à votre solvabilité. Ces risques sont notamment : le décès (DC), la perte totale et irréversible d’autonomie l’invalidité (PTIA), l’incapacité totale (ITT) ou partielle temporaire de travail (ITP), la perte d’emploi.

En pratique, les prêteurs exigent toujours que le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) soient couverts, il s’agit du risque dit principal.
PTIA : En situation de perte totale et irréversible d’autonomie, vous ne pouvez pas satisfaire sans assistance à vos besoins élémentaires (vous lever, vous déplacer, vous habiller et manger).

Pour les autres risques, l’exigence dépend de la situation patrimoniale, personnelle et professionnelle de l’emprunteur ou de sa volonté de se couvrir, ou non lorsqu’ils sont optionnels dans le contrat d’assurance proposé. On parle aussi d’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP).

Vous pouvez être contraint de vous assurer pour 100 % du montant emprunté ou avoir le choix de vous assurer pour un montant inférieur. On parle alors de quotité à assurer en pourcentage.

L’assurance emprunteur est une assurance dite à « fonds perdus » et liée à l’emprunt. Sa durée est limitée à celle du prêt.

1. Les garanties optionnelles

Incapacité 

ITT : Incapacité Temporaire Totale
Suite à un accident ou une maladie, vous vous retrouvez en arrêt de travail et ne pouvez plus, temporairement, exercer d’activité professionnelle.

ITP : Incapacité Temporaire Partielle
Après un arrêt de travail plus ou moins long, vous reprenez une activité dite partielle, on parle aussi de mi-temps thérapeutique.

Invalidité :

IPT : Invalidité Permanente Totale
En état d’Invalidité Permanente Totale de travail, vous ne pouvez exercer aucune activité professionnelle susceptible de gagner votre vie. Cela correspond à une invalidité > 66 % (seconde catégorie de la sécurité sociale) vous rendant inapte à tout travail de façon permanente et présumée définitive.

IPP : Invalidité Permanente Partielle
En état d’Invalidité Permanente Partielle, vous ne pouvez pas exercer votre activité professionnelle, mais vous pouvez occuper un autre poste. Cela correspond à une invalidité comprise entre 33 % et 66 %, soit une invalidité de première catégorie pour la sécurité sociale.

Comment est mesuré le taux d’invalidité ?

Tout dépend de votre contrat, mais c’est le médecin-conseil de l’assureur qui évaluera votre situation suite à une expertise médicale. Il peut se baser sur deux indicateurs :

• Le taux d’invalidité fonctionnelle : celui-ci prend en compte la diminution de vos capacités physiques ou mentales suite à la maladie ou à l’accident. Cette perte d’aptitude doit vous empêcher de vous vêtir, vous déplacer, vous nourrir ou vous laver seul. Elle est évaluée par rapport à un barème légal des concours médicaux.
• Le taux d’invalidité professionnelle : il est apprécié en fonction de votre aptitude à occuper votre emploi. Il s’agit bien de votre capacité à exercer votre profession et non toutes les professions (reclassement).

 
Prestation ou compensation
Au cas où vous devez « bénéficier » d’une de ces assurances, quelle est la prestation exacte fournie par l’assureur ? Il existe plusieurs possibilités de prestations, en fonction de la qualité de votre contrat d’assurance :

• Prise en charge par l’assureur des mensualités à payer :
  • Inconvénient principal : La dette n’est pas annulée. Si vous revendez votre bien, le fruit de la vente servira à rembourser le crédit jusque-là payé par l’assureur,
  • Avantages pour l’assureur : il ne rembourse pas le capital en une fois, mais en « x » mensualités. Il peut arrêter de payer à votre place si vous vendez le bien,
  • Remarques : en fonction de la nature du problème (IPP, IPT et ITT), la prise en charge des mensualités peut être totale ou partielle, définitive ou temporaire.
• Remboursement immédiat par l’assureur du capital restant dû
  • Avantage : votre bien n’a plus de crédit associé.

2. Protection du consommateur (Loi Lagarde, loi Hamon et loi Bourquin)

Malgré ces aspects positifs, « l’assurance emprunteur » a été l’objet de nombreuses critiques en raison des abus commis par les banques et établissements de crédit qui avaient le pouvoir d’imposer à l’emprunteur de souscrire à leur assurance de groupe, dont les prestations étaient généralement (trop) chères, s’il souhaitait obtenir le crédit demandé pour l’acquisition de leur maison ou de leur appartement.

Trois lois ont été votées afin de lutter contre ces abus et donner plus de liberté à l’emprunteur dans le choix de son assurance : d’abord la loi Lagarde du 1er juillet 2010, ensuite la loi Hamon du 17 mars 2014 et enfin la loi du 21 février 2017 confirmé par le Conseil constitutionnel le 12 janvier 2018 (loi Bourquin).
​
La loi Lagarde :
La Loi Lagarde a donc créé la possibilité, en matière de crédit immobilier, de souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de son choix. Ainsi, depuis le 1er septembre 2010 (date d’entrée en vigueur de la loi), l’établissement prêteur ne peut plus refuser en garantie un autre contrat d’assurance emprunteur dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose.

Toute décision de refus doit être motivée par l’établissement prêteur. Si ce dernier accepte un contrat d’assurance emprunteur autre que celui qu’il propose, il lui est alors interdit de modifier les conditions de taux de prêt prévues dans son offre de prêt.

L’emprunteur ne pouvait cependant substituer une autre assurance à celle proposée par l’établissement prêteur qu’avant la signature de l’offre de prêt. La loi Hamon a pallié cette difficulté.

La loi Hamon :
À compter du 26 juillet 2014 (Décret n° 2014-837), les emprunteurs immobiliers disposent d’une année (à compter de la souscription d’un emprunt, mais uniquement pour les contrats souscrits depuis le 26 juillet 2014) pour résilier le contrat souscrit auprès du prêteur et lui substituer un autre contrat d’assurance présentant un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe.

La loi Bourquin (loi du 21/02/2017) :
La Loi Bourquin permet de résilier son assurance emprunteur tous les ans. 

Vous avez besoin d’une assurance pour garantir votre crédit ? En quelques clics, vous pouvez découvrir le meilleur prix et couverture que nous pouvons vous dénicher grâce à notre simulateur d’assurance-emprunteur . Vous en avez déjà une ? Les lois citées plus haut vous permettent d’en changer pendant la première année (loi Hamon) ou à date d’anniversaire (loi Bourquin). Faites-vous accompagner par un professionnel ! 

LANCEZ UNE SIMULATION D'ASSURANCE-EMPRUNTEUR