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EXPERTISE PATRIMONIALEConseil Financier, Assurance et Immobilier
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Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser les droits de propriété d’un bien.
Les trois composantes du droit de propriété sont l’usus, le fructus et l’abusus.
Usus = droit d’user du bien ; Fructus = droit d’en tirer des fruits, des revenus ; Abusus = droit d’en disposer. La Pleine Propriété est donc constituée de toutes ces composantes : Usufruit (usus+fructus) + nue-propriété (abusus) L’usufruitier a le pouvoir de jouir du bien directement ou d’en tirer des revenus. Le nu-propriétaire a le pouvoir de disposer du bien au terme de l’usufruit. Il en résulte une répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : au premier l’entretien du bien, au second les grosses réparations (article 606 du code civil). Le démembrement de propriété peut ainsi être une manière de permettre aux futurs propriétaires de s’assurer que le bien dont ils recevront à terme la pleine propriété aura été bien entretenu. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien. Il existe deux types de démembrement :
Le démembrement viager
1 - Fonctionnement
Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre.
C’est un mécanisme à privilégier dans le cadre de la transmission (donation ou succession).
Car il permet de donner ou préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres ou un contrat d’assurance vie (c’est plus rare). Mais un PEA, un livret d’épargne ou encore un plan d’épargne logement ne peuvent pas être démembrés. 2 – Avantage fiscal lors des donations
Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.
Rappel : l’abattement sur le montant de la donation Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €. Ce type de donation présente deux atouts :
3 – Un mécanisme très utile dans la préparation de la succession
Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.
Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété mais seulement à la valeur de son usufruit.
Le démembrement temporaire
Le démembrement prend fin au terme de la période choisi. Il peut faire l’objet d’une donation ou d’une acquisition. Il s’applique sur l’usufruit comme sur la nue-propriété.
La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit. Trois avantages se présentent alors : 1- vous ne vous séparez pas du bien ; 2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ; 3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les quinze ans (voir plus haut). La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser. Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers. L’acquisition en démembrement (nue-propriété) est particulièrement adaptée si vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat et en même temps que vous souhaitez réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à acheter la nue-propriété d’un bien tout en laissant l’usufruit à une autre partie, pour une durée limitée de 3 à 20 ans. Tout dépend du type de bien (immobilier ou valeurs mobilières). Le choix de la durée sera fonction du moment où vous aurez besoin des revenus, par exemple à la retraite. Vous pouvez utiliser une plateforme dédiée à ce genre de transaction pour trouver la contrepartie ou mandater une société spécialisée qui va se charger de la trouver. A l’inverse l’acquisition en démembrement (usufruit) est particulièrement adaptée si vous avez besoin de revenus supplémentaires à court, moyens ou long terme sans vouloir augmenter votre patrimoine et donc la base taxable de votre succession. Ces deux types d’acquisition sont aussi très intéressantes dans le cadre de la gestion d’excédent de trésorerie d’une entreprise, notamment l’acquisition d’usufruit.
Il est important de noter qu’acheter l’usufruit d'un bien est un investissement à fonds perdu. Dès la fin de la période de l’usufruit, l’usufruitier ne percevra rien, c’est le nu-propriétaire qui récupèrera la pleine propriété des parts. Il ne s’agit donc pas d’un investissement dit « Patrimonial » mais purement financier. Vous souhaitez en savoir plus ? Alors contactez-nous pour un audit ou prenez directement rendez-vous sur le site !
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 On présente souvent l’investissement immobilier comme un outil de protection du conjoint et de la famille en général. En tant que Coach patrimonial et comme beaucoup de Conseillers en Gestion de Patrimoine, cette notion de protection est un argument que je mets souvent en avant, mais dans quelle mesure peut-on avancer cette affirmation ? Bien qu’un immeuble en soi permette de mettre à l’abri sa famille physiquement (résidence principale) ou financièrement (investissement locatif), on se réfère le plus souvent à la notion de protection familiale à travers l’assurance-emprunteur. Elle protège l’emprunteur et sa famille, car en cas de décès, le solde restant dû ne viendrait pas alourdir le passif de la succession du défunt débiteur. La souscription d’un contrat d’assurance de personnes ne relève pas d’une obligation légale ou réglementaire, pour autant les établissements de crédit l’exigent à défaut d’autre garantie qui couvre leur créance. En tant qu’emprunteur, vous devez alors vous garantir contre un ou plusieurs risques liés à votre personne qui sont de nature à porter atteinte à vos capacités de remboursement, à votre solvabilité. Ces risques sont notamment : le décès (DC), la perte totale et irréversible d’autonomie l’invalidité (PTIA), l’incapacité totale (ITT) ou partielle temporaire de travail (ITP), la perte d’emploi. En pratique, les prêteurs exigent toujours que le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) soient couverts, il s’agit du risque dit principal. PTIA : En situation de perte totale et irréversible d’autonomie, vous ne pouvez pas satisfaire sans assistance à vos besoins élémentaires (vous lever, vous déplacer, vous habiller et manger). Pour les autres risques, l’exigence dépend de la situation patrimoniale, personnelle et professionnelle de l’emprunteur ou de sa volonté de se couvrir, ou non lorsqu’ils sont optionnels dans le contrat d’assurance proposé. On parle aussi d’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP). Vous pouvez être contraint de vous assurer pour 100 % du montant emprunté ou avoir le choix de vous assurer pour un montant inférieur. On parle alors de quotité à assurer en pourcentage. L’assurance emprunteur est une assurance dite à « fonds perdus » et liée à l’emprunt. Sa durée est limitée à celle du prêt. 1. Les garanties optionnelles Incapacité ITT : Incapacité Temporaire Totale Suite à un accident ou une maladie, vous vous retrouvez en arrêt de travail et ne pouvez plus, temporairement, exercer d’activité professionnelle. ITP : Incapacité Temporaire Partielle Après un arrêt de travail plus ou moins long, vous reprenez une activité dite partielle, on parle aussi de mi-temps thérapeutique. Invalidité : IPT : Invalidité Permanente Totale En état d’Invalidité Permanente Totale de travail, vous ne pouvez exercer aucune activité professionnelle susceptible de gagner votre vie. Cela correspond à une invalidité > 66 % (seconde catégorie de la sécurité sociale) vous rendant inapte à tout travail de façon permanente et présumée définitive. IPP : Invalidité Permanente Partielle En état d’Invalidité Permanente Partielle, vous ne pouvez pas exercer votre activité professionnelle, mais vous pouvez occuper un autre poste. Cela correspond à une invalidité comprise entre 33 % et 66 %, soit une invalidité de première catégorie pour la sécurité sociale. Comment est mesuré le taux d’invalidité ? Tout dépend de votre contrat, mais c’est le médecin-conseil de l’assureur qui évaluera votre situation suite à une expertise médicale. Il peut se baser sur deux indicateurs :
Prestation ou compensation Au cas où vous devez « bénéficier » d’une de ces assurances, quelle est la prestation exacte fournie par l’assureur ? Il existe plusieurs possibilités de prestations, en fonction de la qualité de votre contrat d’assurance :
2. Protection du consommateur (Loi Lagarde, loi Hamon et loi Bourquin)Malgré ces aspects positifs, « l’assurance emprunteur » a été l’objet de nombreuses critiques en raison des abus commis par les banques et établissements de crédit qui avaient le pouvoir d’imposer à l’emprunteur de souscrire à leur assurance de groupe, dont les prestations étaient généralement (trop) chères, s’il souhaitait obtenir le crédit demandé pour l’acquisition de leur maison ou de leur appartement. Trois lois ont été votées afin de lutter contre ces abus et donner plus de liberté à l’emprunteur dans le choix de son assurance : d’abord la loi Lagarde du 1er juillet 2010, ensuite la loi Hamon du 17 mars 2014 et enfin la loi du 21 février 2017 confirmé par le Conseil constitutionnel le 12 janvier 2018 (loi Bourquin). La loi Lagarde : La Loi Lagarde a donc créé la possibilité, en matière de crédit immobilier, de souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de son choix. Ainsi, depuis le 1er septembre 2010 (date d’entrée en vigueur de la loi), l’établissement prêteur ne peut plus refuser en garantie un autre contrat d’assurance emprunteur dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée par l’établissement prêteur. Si ce dernier accepte un contrat d’assurance emprunteur autre que celui qu’il propose, il lui est alors interdit de modifier les conditions de taux de prêt prévues dans son offre de prêt. L’emprunteur ne pouvait cependant substituer une autre assurance à celle proposée par l’établissement prêteur qu’avant la signature de l’offre de prêt. La loi Hamon a pallié cette difficulté. La loi Hamon : À compter du 26 juillet 2014 (Décret n° 2014-837), les emprunteurs immobiliers disposent d’une année (à compter de la souscription d’un emprunt, mais uniquement pour les contrats souscrits depuis le 26 juillet 2014) pour résilier le contrat souscrit auprès du prêteur et lui substituer un autre contrat d’assurance présentant un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe. La loi Bourquin (loi du 21/02/2017) : La Loi Bourquin permet de résilier son assurance emprunteur tous les ans. Vous avez besoin d’une assurance pour garantir votre crédit ? En quelques clics, vous pouvez découvrir le meilleur prix et couverture que nous pouvons vous dénicher grâce à notre simulateur d’assurance-emprunteur . Vous en avez déjà une ? Les lois citées plus haut vous permettent d’en changer pendant la première année (loi Hamon) ou à date d’anniversaire (loi Bourquin). Faites-vous accompagner par un professionnel !
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous pouvez soit dégager un bénéfice quand les recettes sont supérieures aux charges déduites ou un déficit dans le cas contraire. Ce déficit permet de réduire votre pression fiscale et elle peut même l’annuler dans certains cas. Voilà pourquoi, de nombreux investisseurs en immobilier cherchent à créer du déficit foncier en effectuant des travaux sur le Bien existant ou en achetant des biens immobiliers à rénover.
Quelles sont les charges déductibles
Comment calculer un déficit foncier
Le calcul du déficit foncier s’effectue en deux étapes :
Étape 1 : On soustrait les charges financières des revenus fonciers. Soit le résultat est négatif et alors il s’agit d’un déficit imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes. Soit le résultat est positif, on passe alors à l’étape 2. Étape 2 : On retire au résultat positif obtenu la somme des charges non financières. Soit le résultat est encore positif, alors il n’y a pas de déficit. Soit, il est négatif et dans ce cas, il y a un déficit et il est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Comment déclarer un déficit foncier
Un déficit foncier ne peut être constaté que dans le cadre de revenus taxés selon le régime réel d’imposition. Si vous avez fait le choix du régime microfoncier pour l’imposition de vos loyers, celui-ci ne peut générer de déficit foncier. En effet, le résultat est forcément positif en l’absence de charges déductibles (puisque dans cette situation, un abattement de 30 % représentatif des charges foncières est obligatoirement appliqué).
Il se peut, selon votre situation, que votre revenu global soit inférieur au déficit foncier. Dans ce cas, le revenu brut global est déficitaire, on parle alors de déficit global. Ce déficit global est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes (il viendra diminuer les revenus futurs pour le calcul de l’impôt des années suivantes). Peut-il y avoir une remise en cause de l’avantage fiscal
Quand bien même il n’y a pas d’obligation en termes d’engagement de location contrairement à certains dispositifs fiscaux, le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière.
Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. L’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location. Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle. Déficit foncier et prélèvement à la source (PAS)
Dans le cadre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (PAS), les revenus fonciers donnent lieu au paiement d’un acompte d’impôt prélevé sur le compte bancaire du contribuable. Le montant de l’acompte dépend du taux de prélèvement à la source.
Le taux de prélèvement à la source en vigueur de septembre 2020 à août 2021 est basé sur les revenus de 2019 déclarés au printemps 2020. Le taux de l’acompte est égal au taux de prélèvement à la source calculé pour l’ensemble du foyer fiscal et tous les revenus soumis au PAS. Pour la base de calcul du taux, en présence d’un déficit foncier durant l’année de référence servant au calcul de ce taux, celui-ci est pris en compte pour une valeur nulle. En présence d’un déficit foncier des années antérieures, les revenus fonciers de l’année de référence sont diminués à hauteur du déficit reportable. En l’absence de revenus fonciers ou en présence d’un déficit foncier l’année du prélèvement, vous pouvez demander une modulation de vos acomptes. D’une manière générale, vous pouvez également moduler votre taux de PAS en communiquant une estimation du montant de l’ensemble de vos revenus de l’année en cours. 
Depuis le début de la crise sanitaire, de nombreuses mesures ont été adoptées pour permettre aux entreprises de faire face aux inéluctables difficultés de trésorerie rencontrées suite à une fermeture administrative ou aux restrictions sanitaires.
Notamment, la loi de finances pour 2021 a mis en place un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie des loyers dus par leurs entreprises locataires. Cet avantage n’est accordé qu’à ceux qui ont définitivement renoncé au loyer de novembre 2020 et uniquement ce mois-ci. Conditions
L’entreprise locataire doit employer moins de 5 000 salariés et ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020. Pour des raisons de compatibilité avec le droit européen, s’ajoute également une condition au terme de laquelle l’entreprise locataire ne doit pas répondre à la définition européenne de « l’entreprise en difficulté » au 31 décembre 2019.
Le bailleur qui renonce à percevoir le loyer du mois de novembre 2020 va pouvoir bénéficier crédit d’impôt égal à 50 % de la somme abandonnée. Le bailleur qui consent l’abandon de loyer peut être une personne physique ou une personne morale. Formalités
Lorsque le bénéficiaire du crédit d’impôt est une SCI (Société civile immobilière), les modalités déclaratives seront différentes en fonction de l’impôt duquel elle relève.
1 — La SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le montant du crédit doit être déclaré sur le formulaire n° 2069 — RCI-SD comme pour les autres crédits d’impôt. Il doit également être reporté sur le relevé de solde de l’IS n° 2572 — SD.
2 — La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) entre les mains des associés
La SCI est dispensée du dépôt de la déclaration de revenus n° 2069 — RCI-SD. Elle doit indiquer dans la déclaration de résultats n° 2072 pour chaque associé, la quote-part de loyer abandonné ouvrant droit au crédit d’impôt.
Si les loyers sont déclarés en tant que revenus fonciers, les associés doivent remplir la case spécifique (7 LS) dans la déclaration n° 2042 — RICI. Ils y indiquent le montant des loyers abandonnés éligibles au crédit d’impôt. L’avantage est alors calculé automatiquement au moment de la liquidation de l’impôt sur le revenu en appliquant le taux prévu (50 %). Si les loyers sont déclarés en Bénéfices non commerciaux (BNC) ou en Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la quote-part doit être mentionnée sur la ligne 8 LA de la déclaration n° 2042 — C-PRO. A noter : les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) bénéficient directement du crédit d’impôt sans répartition entre associés (2 du III de l’article 20 de la LF 2021). Le montant du crédit est déclaré sur le formulaire n° 2069 — RCI-SD. Ces sociétés n’ont pas à indiquer dans la déclaration n° 2072 la quote-part des loyers abandonnés pour chaque associé. Si vous avez besoin d’assistance pour vos déclarations de revenus, il est encore temps de faire appel à un professionnel du patrimoine. 
Si vous êtes sur le point de revenir en France, certaines démarches et formalités doivent être accomplies que cela soit sur le plan administratif, civil, fiscal et financier.Sur le plan fiscal, vous vous poser certainement quel sera l’impact de votre retour en France.
1 — Exit tax
Dans l’hypothèse où vous avez été soumis à l’Exit tax, lorsque vous transférez à nouveau votre domicile fiscal en France dans le délai de 15 ans, vous bénéficiez d’un dégrèvement d’office ou d’une restitution de l’impôt dont vous vous seriez immédiatement acquitté lors de votre départ à l’étranger (prélèvements sociaux inclus).
2 – Impôt sur le revenu
Vous devez mentionner la date du retour en France dans la déclaration d’impôt sur le revenu dans le cadre réservé à cet effet.
Les démarches à accomplir l’année du retour en France diffèrent selon que vous perceviez ou non des revenus de source française durant votre expatriation :
Attention depuis 2019, les comptes de cryptomonnaies situés à l’étranger sont également à déclarer. 3 – Impôt sur la fortune immobilière
Si vous n’avez pas été considéré comme résident fiscal français pendant les 5 ans précédant votre retour en France, vous bénéficierez d’un régime de faveur.
Ces dispositions prévoient l’imposition à l’impôt sur la Fortune immobilière que sur les biens et droits immobiliers situés en France. Ce régime s’applique jusqu’au 31 décembre de la 5e année suivant votre retour en France. Cette disposition est prévue par le droit interne français, indépendamment des conventions fiscales. Cependant, si la convention s’appliquant à votre situation prévoit des dispositions plus favorables, c’est cette dernière qui s’appliquera. 4 – Déduction fiscale maximum la 1re année
Vous aviez un PERP ou vous souhaitez ouvrir un PER ? Vous allez de nouveau pouvoir préparer sereinement votre retraite tout en bénéficiant de la déduction fiscale liée à ce type de contrat.
« Les personnes qui (…) n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des trois années civiles précédant celle au cours de laquelle elles s’y domicilient, bénéficient au titre de cette dernière année d’un plafond complémentaire ». Ce plafond est égal à 3 fois le plafond « de droit commun ».
Connaissez-vous le plafond nouveau résident (PNR) ?
Plafond Nouveau Résident (2020) = 10 % x Rpro (2020) — Cotisations versées (2020) Exemple : – Rpro 2020 = 7 000 €/mois du 1er avril au 31 décembre avant abattement professionnel, soit 63 000 € perçus en 2020 – PNR = 10 % x (63 000 € - 6 300 €) = 5 670 € Plafond Nouveau Résident Complémentaire (PNRC) Le PNRC est un régime de faveur. Pour en bénéficier, il est important de consommer le PNRC l’année au cours de laquelle le contribuable est devenu nouveau résident. Plafond Complémentaire Nouveau Résident (2020) = Plafond Nouveau Résident (2020) x 3 Suite de l’exemple : – PNR = 5 670 € – PNRC = 3 x 5 670 € = Le plafond global nouveau résident est égal à 4 x 5 670 € = 22 680 € En tant qu’impatrié, vous pouvez bénéficier du traitement fiscal privilégié de la LME (loi de modernisation de l’économie - 2008) *, et également de l’exonération fiscale de certaines indemnités professionnelles :
Si vous souhaitez sécuriser fiscalement votre retour en France, faites appel à un professionnel du patrimoine. 
Face à la transformation de la proposition du « grand reset » qui se voulait au départ positive vers une théorie complotiste et face à la peur d’une crise économique, de nombreux appels à la « débancarisation en masse » émergent de part et d’autre. Que doit-on en penser ? Doit-on sortir du système bancaire ?
Loin de tomber dans la paranoïa collective, il est évident que l’endettement des États sans cesse grandissant suscite des interrogations quant à l’avenir des Banques et de l’argent des épargnants. Le système bancaire est certes fragile, mais une débancarisation de masse viendrait signer la faillite de celle-ci et aussi de l’État, en agissant ainsi, nous ne ferions qu’accélérer ce qui est tant redouté. Si beaucoup d’épargnants ont une forte aversion au risque et recherchent une grande sécurité dans leur investissement, placer leur argent sur des fonds « garantis » qui ne le sont aujourd’hui qu’en théorie va à l’encontre de la sécurité recherchée. Cette orientation est souvent le fruit d’un manque d’une culture financière minimale nécessaire afin d’appréhender les enjeux de leur épargne (loi SAPIN, risque obligataire, etc.). Cette méconnaissance se traduit notamment par une diversification insuffisante de leurs placements. De plus, l’étape requise de l’investissement, ou de l’acquisition de supports décorrélés des banques et des marchés financiers (immobilier par exemple) n’est pratiquée que par une minorité d’entre eux. La plupart restent bloqués dans l’étape de l’épargne… avec des rendements négatifs et une exposition accrue aux nouveaux risques bancaires et financiers (ETF par exemple). Assurance-vie : bonne ou mauvaise idée ?
L’assurance-vie continue d’attirer l’essentiel de l’épargne en France malgré les critiques sur les rendements faibles qui y sont associés et la peur de voir l’État se servir dans le capital souscrit.
La première chose à retenir est que l’assurance-vie n’est qu’une enveloppe fiscale et successorale, ce sont les fonds que vous allez mettre à l’intérieur qui vont déterminer son rendement. Le « fonds euros » n’est pas le seul à être éligible à l’assurance-vie. Nous ne devons pas confondre les deux. Aujourd’hui, les compagnies d’assurance cherchent toutes à desserrer l’emprise des fonds en euros de l’assurance-vie. En effet, la garantie du capital qui leur est associée oblige les assureurs à puiser dans leurs réserves pour assurer un minimum de rémunération alors que les taux sont bas, voire négatifs. N’oublions pas qu’un fond en euros est composé à environ 80 % d’obligations d’État, c’est-à-dire de titres de créances donc des dettes émis par des États (une dette obligataire multipliée par 15 depuis 2007 !!!). Ces derniers versent chaque année des intérêts à leurs créanciers avec de l’argent qu’ils n’ont pas et qu’ils empruntent à d’autres créanciers. Quant à la loi Sapin II, si elle permet à l’État de bloquer une partie des rachats en cas de crise financière grave et donc fait peser un risque d’illiquidité sur le placement (au maximum 6 mois), elle ne signifie pas pour autant une pure et simple confiscation de notre épargne. La débancarisation : oui, mais pas totalement
Nos systèmes bancaires restent extrêmement fragiles dans la mesure où ils sont liés à la dette pharaonique des états et, si tout s’est déjà effondré, le risque reste bien réel de voir à nouveau des établissements bancaires faillir à leurs responsabilités. Les épargnants doivent donc travailler à protéger leur épargne en se débancarisant, mais en le faisant intelligemment.
Il s’agit avant tout de limiter leur dépendance au danger du risque bancaire et financier qui pèse sur notre économie en adoptant des stratégies permettant de baisser leur sensibilité personnelle au système financier et de protéger leurs actifs durement gagnés. Comment ? En ne mettant pas tous ses œufs dans le même panier. Les mots d’ordre sont la diversification et l’investissement dans des biens tangibles dont la valeur est réelle et décorrélée des banques. Divers types de biens ou d’actifs tangibles peuvent vous permettre de réduire votre exposition au risque bancaire tout en faisant fructifier votre épargne. En premier lieu : la pierre. L’acquisition de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un bien locatif traditionnel ou d’immobilier professionnel, s’avère être une solution qui a fait ses preuves pour se constituer un patrimoine. Bien entendu, vous aurez tout à gagner à vous faire accompagner par des spécialistes experts, de manière à être certain de réaliser le bon choix, sur le bon support, dans le bon cadre juridique et fiscal et avec le bon mode de financement. Citons également les acquisitions de SCPI au comptant ou à crédit, dont les meilleures offrent des rendements supérieurs à 5 %, voire 6 %. Ces actifs proposent également une grande souplesse par rapport à un investissement immobilier classique. Il est admis que les SCPI de rendement constituent un excellent support de diversification patrimoniale. Il existe également de nombreuses autres opportunités d’investissement dans l’économie réelle, comme la prise de participations au capital de sociétés non cotées dans des secteurs d’activités porteurs tels que l’immobilier professionnel (centres d’affaires, hôtellerie), l’industrie, le financement alternatif, etc.
Si vous souhaitez vous orienter vers des placements en phase avec vos objectifs, nous vous invitons à nous contacter pour une première consultation gratuite.
Pendant plusieurs années, j’ai visionné les vidéos de youtubeurs et visité les blogs de personnes qui parlaient de leur fortune engrangée grâce à l’investissement en immobilier.
Beaucoup d’ailleurs vendent des formations pour expliquer comment devenir rentier, comment devenir riche grâce à l’investissement en immobilier et particulièrement l’investissement en location meublée « courte durée » ou LCT pour les intimes. J’ai même acheté l’une de ces formations pour bien comprendre de quoi il était question ici. Certains donnent l’impression d’être de vrais « Experts » en droit immobilier et en fiscalité. Ils parlent d’achat en SCI, de holding, de société civile à l’impôt sur les sociétés… Certaines astuces sont intéressantes, je les ai d’ailleurs reprises dans mes propres formations, mais beaucoup de conseils se basent aussi sur une méconnaissance du marché de l’immobilier et de la fiscalité qui est attachée. Ils enrobent la notion de « cashflow » et incitent à mentir pour obtenir son prêt, voire se mettre dans l’illégalité purement et simplement. Dans la mesure où je suis convaincue que l’on peut gagner de l’argent en restant honnête, vous comprendrez que je ne puisse cautionner ces méthodes. Au-delà de ça, il faut dire qu’ils savent faire rêver. Ils ont réussi à donner envie à beaucoup de personnes, des jeunes notamment, qui a leur tour se sont mises à enseigner leur méthode pour devenir riche grâce à l’immobilier. Ils montrent des exemples de personnes qui ont à peine 20 ou 25 ans et possèdent déjà 5, 10, 20 immeubles voire plus encore. Comme je l’ai écrit dans mon livre « Mon argent travaille pour moi », il est important de prendre le temps de réfléchir et se poser les bonnes questions avant d’investir. Attention au copier/coller ! Ce qui convient à l’un ne convient pas à l’autre. Contrairement à un professionnel de la gestion de patrimoine, celui qui dit « faites comme moi pour devenir riche » ne met pas en cause sa responsabilité professionnelle. Accumuler des biens immobiliers juste pour montrer qu’on est riche, qu’on a réussi, pour assoir un certain statut social ! Oui, pourquoi pas, mais la réalité, c’est quoi ? Investir sans stratégie amène non seulement à faire de mauvais choix d’investissement, mais aussi de mode de financement. Attention ! L’utilisation du crédit pour s’enrichir a aussi ses limites. On peut voir un peu partout des publicités, du style « comment investir en immobilier en partant de zéro ? », « comment investir en immobilier sans apport ? » ou encore « comment investir en immobilier facilement ? », etc. Aujourd’hui, ceux qui ont suivi et appliqué les méthodes de ces youtubeurs sont nombreux à s’en mordre les doigts. Après avoir joué les autruches pendant plusieurs mois, les langues se délient et la crise sanitaire a mis à mal de nombreux adeptes de la « LCT ». Ils ont pu observer une baisse de leurs réservations sur Airbnb, des vols, de la casse, des plaintes souvent injustifiées des locataires et autres désagréments ne pouvant être gérés à distance et dont la plateforme décline toute responsabilité ou intervention. Et pendant ce temps, les échéances des crédits continuent à tomber tous les mois et demander un report de crédit représente un coût non négligeable. Quand on investit, il y a deux notions essentielles à ne pas négliger, celle du KYC (la connaissance client) qui est valable aussi pour soi (pourquoi est-ce que je veux investir ? Pour quel objectif ? Pendant combien de temps ? Quelles sont mes connaissances en matière d’immobilier ? Suis-je un investisseur « actif » ou « passif » ? quelle est ma capacité à accepter le risque…) et la notion de rendement/risque, valable pour tout type d’investissement. La plupart des youtubeurs qui vous font rêver mettent en avant surtout les rendements, ils donnent l’impression que c’est facile et que ça nécessite peu d’investissement en termes de temps. Pourtant, vous allez devoir consacrer du temps à vos immobiliers, à leur gestion et plus vous en aurez plus ils vous demanderont de l’attention et généreront des frais (entretien, réparation, taxe foncière…). Plus le temps passe et plus ces frais augmentent du fait du vieillissement des immeubles d’une part et de l’augmentation des coûts des matériaux, des travaux et de l’imposition du foncier d’autre part. Ils parlent peu des risques parce que l’immobilier est considéré comme une valeur refuge. Oui, l’investissement en immobilier locatif permet de s’enrichir, mais à condition de le faire intelligemment. Rendement et risque sont deux notions étroitement liées. Tout comme un investissement en Bourse, il n’est pas possible d’espérer un haut rendement durable dans l’immobilier sans intégrer une notion de risque. Et des risques, il y en a de toutes sortes qui se sont accentués avec la crise sanitaire, comme :
Ces risques, qui existaient déjà, ont été renforcés par la crise sanitaire que nous traversons aujourd’hui et beaucoup aujourd’hui doivent faire face à une grande désillusion. Ce n’est pas faute pourtant de marteler l’esprit des investisseurs avec l’importance de diversifier son patrimoine, se poser les bonnes questions et de mettre en place une stratégie avant d’investir. Si vous vous interrogez sur la pertinence d’arbitrer vos immobiliers, de diversifier votre patrimoine et mettre en place une vraie stratégie d’investissement, je vous invite à me contacter. Il n’est pas trop tard pour bien faire ! 
Un consultant est défini comme un conseiller spécialisé ou non ayant une approche globale de son domaine.
Comme son nom l’indique, le conseiller a pour mission de formuler des conseils : il fournit à son client des recommandations issues de l’expérience (la sienne et/ou celle de son entité d’appartenance), appuyées par un diagnostic de la situation. Les services offerts comprennent, entre autres, les études diagnostiques, la planification stratégique, le conseil en organisation, la gestion et l’optimisation. Le consultant patrimonial va donc faire des préconisations à un client suite à un diagnostic patrimonial basé sur une approche globale de sa situation. Le coaching, quant à lui, est défini comme l’art d’aider une personne à trouver ses propres solutions et à se réaliser dans le cadre de sa vie, de son entreprise, etc. C’est un processus d’apprentissage qui part de la compétence du client et la développe. Le coaching est valorisant, il sert à développer l’existant, le potentiel de l’individu, sa faculté d’adaptation. Il permet la découverte d’un comportement, d’une compétence, d’une position, d’un mode de pensée, pour aller vers un objectif donné. Le coach patrimonial apporte donc une dimension humaine dans le métier de la gestion de patrimoine dans le sens où il ne va pas se contenter d’écouter le client pour le conseiller, lui faire des préconisations. Il va prendre en compte qui est le client, ses valeurs, ses émotions. Il va lui poser les bonnes questions et l’impliquer dans le processus pour qu’il trouve ses solutions avec sa personnalité et sa sensibilité. À la base, ils sont tous deux soumis à la même réglementation en termes de « parcours client », d’habilitation, de diligences… On fait appel à leur service pour leur :
Le consultant et le coach patrimonial sont à l’écoute de leurs clients et reformulent les questions ou les réponses pour s’assurer de les avoir bien compris et les aider à adhérer à leurs propositions. Ils ont tous deux à cœur d’aider le client à atteindre ses objectifs, mais avec une approche différente par rapport à la place du client dans le processus. Tandis que le consultant tel un chef d’orchestre harmonise les directives de chaque conseiller du client (Expert-comptable, avocat, notaires…) qui assiste au concert comme un spectateur. Le coach, lui, met le client au centre du processus. C’est lui, le chef d’orchestre. Il n’est plus spectateur, mais acteur. Le coach n’est que la baguette, l’outil qui va lui permettre de se sentir à sa place, de jouer son rôle. Comment donc articuler ce formalisme du métier de consultant par rapport à la réglementation pour accompagner un client dans la dimension financière de sa vie en tant que coach ? Je pense que le coach patrimonial doit avoir les deux casquettes. Il doit allier pédagogie et accompagnement d’un côté et conseil associé au suivi de l’autre. Ce sont les besoins de son client qui vont déterminer sa fonction sur le moyen/long terme, mais lors du premier rendez-vous, dit rendez-vous « découverte », c’est la casquette de coach qui devrait être sur sa tête. En effet, c’est à ce moment précis que le professionnel du patrimoine devra faire le plus preuve de pédagogie pour mettre la finance à la portée de son interlocuteur. Il ne suffit pas de poser des questions et remplir des cases pour obtenir un résultat de « profil investisseur » selon l’algorithme utilisé. Il s’agit de bien appréhender les réponses du client pour comprendre sa vision de la finance en général et des instruments financiers en particulier. Pour ma part, je profite de ce rendez-vous pour comprendre le point de vue de mon interlocuteur sur l’argent puisqu’il va déterminer le type de relation que nous allons entretenir. Consultant et Coach patrimonial exercent donc un métier ayant la même finalité, celle de permettre au client d’atteindre ses objectifs patrimoniaux, mais avec en plus un travail sur la valorisation non pas seulement du patrimoine, mais du client lui-même dans le cas du coaching patrimonial. Vous aimerez aussi lire "Coach Patrimonial : un CGP 2.0 voire 3.0" où je parle de mon métier de "Coach Patrimonial" à l'aire du COVID-19. 
Le financement des retraites peut se concevoir de deux manières :
Le système de retraite français repose sur un financement issu essentiellement des cotisations assises sur les revenus de l’activité professionnelle, et sur une redistribution solidaire.
Avec la loi PACTE et l’arrivée du PER, la France semble revoir sa copie et fortement encourager la capitalisation.
Alors que faire individuellement ? Comme je le dis souvent à mes clients, pour diversifier, à la fois, votre patrimoine et aller vers une retraite heureuse, rien de tel que multiplier les sources de revenus futures !
La stratégie de base serait la suivante :
1 — Être propriétaire de votre résidence principale à la retraite de façon à ne pas avoir à sortir un loyer et donc réduire vos dépenses ; 2 — Disposer d’un complément de retraite (rente) pour faire face aux dépenses quotidiennes ; 3 — Disposer d’un capital à consommer en cas de besoin (financer un projet, prévoir une aide à domicile si problème de santé, aider ses enfants ou petits-enfants…) 4 — Disposer de revenus complémentaires pour se faire plaisir (voyage, loisirs, nouvelle voiture…)
Quels sont les véhicules d’investissement à votre disposition pour répondre à ces 4 points ?
1 — Les Banques incitent fortement à acquérir d’abord sa résidence principale avant d’investir en immobilier locatif, mais l’un n’empêche pas l’autre. Acheter une maison ou un ensemble immobilier qui après rénovation peut vous permettre de disposer à la fois d’un logement pour vous et des loyers est à mon sens l’idéal. Peu importe si vous investissez d’abord en immobilier locatif ou dans votre résidence principale, l’idée est de disposer d’un logement dont vous aurez fini de rembourser le crédit au moment où vous partirez à la retraite. 2 — Pour disposer d’un complément de retraite, rien de tel que le Plan d’Epargne Retraite (PER). Il rassemble à lui tout seul tous les anciens contrats PERP, MADELIN, PREFON, COREM, Article 83, PERCO… Il vient simplifier l’épargne et harmoniser la fiscalité qui y est rattachée. Il est plus souple au niveau de la sortie, car il permet une sortie en rente ou un capital. D’un point de vue fiscal, il vous laisse le choix de déduire ou non les montants versés dessus et bénéficier ou pas d’un gain fiscal (fonction de votre tranche marginale d’imposition ou TMI). Partons du principe que vous optez pour une rente (vous pouvez aussi opter pour un rachat fractionné), que va-t-il se passer pour vous en termes d’imposition ? Vous devrez payer l’impôt à la sortie selon deux modalités :
Si vous avez par ailleurs optimisé votre fiscalité (investissement en immobilier ou en valeurs mobilières), il peut être judicieux de ne pas déduire vos versements sur le PER pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse à la sortie.
3 — Capitaliser une partie de votre épargne pour en bénéficier à la retraite est un bon moyen d’aller vers une retraite sereine. Le contrat à privilégier ici est celui de l’assurance-vie même si le PER mentionné ci-dessus permet aussi une sortie en capital et que l’assurance-vie permet une sortie en rente viagère.
Le contrat d’assurance-vie est un bon complément à votre retraite et a l’avantage de constituer un capital disponible pendant toute la phase d’épargne. Tout comme le PER, vous pouvez effectuer des rachats fractionnés ou sortir la totalité du capital. Petit rappel sur la fiscalité des rachats : Depuis le 27 septembre 2017, la fiscalité des rachats sur ces contrats est la suivante : 
L’imposition des produits du contrat sera effectuée selon les règles du barème progressif si le contribuable a formulé une option globale en ce sens (l’option sera alors valable pour l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers).
4 — Générer des revenus complémentaires à la retraite va vous permettre de profiter de la vie, réaliser certains rêves, faire plaisir à vos proches sans avoir le sentiment de vous appauvrir. Il y a différents véhicules d’investissement qui vous permettent d’atteindre cet objectif, mais le plus efficace reste l’immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement en immobilier direct ou en « pierre papier » (SCPI). Dans les deux cas, vous pouvez profiter de l’argent des autres (Banque) pour vous constituer à crédit un portefeuille de parts de SCPI ou des biens immobiliers qui vous apporteront des loyers. Sur le plan fiscal, ces loyers pourront être imposés dans la catégorie des revenus fonciers en cas de location nue ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée. Pour vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite, vous disposez d’un large choix d’investissement avec ou sans avantage fiscal, mais avez-vous pensé à l’achat démembré ? Que ce soit en matière de SCPI ou d’Immobilier, l’achat en démembrement de propriété vous permet d’acquérir des valeurs mobilières ou des biens immobiliers à un prix plus bas qu’en pleine propriété. Vous pouvez acheter la nue-propriété de ces biens pendant le temps qu’il vous reste pour partir à la retraite (10, 15, 20 ans) et disposer à terme de biens en pleine propriété et donc des loyers qui en découlent. Il ne tient qu’à vous de suivre cette stratégie ou de la faire évoluer en fonction de vos besoins et de votre situation d’un point de vue civil, social, financier et fiscal. Il n’y a pas de bonne stratégie en soi, il y a celle qui vous convient. Afin de vous aider à faire les bons choix, pensez à vous appuyer sur l’expertise de votre Coach Patrimonial.
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Donnez-du-sens-à-votre-épargne
L’un des effets de la période de confinement qui a été imposée à l’ensemble des Français est l’apparition d’une épargne disponible qui en temps normal aurait été dépensée.
Faute de pouvoir consommer librement pendant cette période, beaucoup de personnes se sont retrouvées avec un bas de laine plus ou moins conséquent. À la sortie du confinement, on aurait pu penser qu’une explosion de la consommation aurait lieu pour oublier cette période de privation et profiter de cette manne inhabituelle pour certains, mais finalement l’attentisme a été de mise. En effet, la COVID-19 a changé nos habitudes de consommations. Cela a été l’occasion de revoir notre copie et apprendre à consommer moins et mieux, mais elle a aussi changé notre état d’esprit. Elle a remis en question le niveau de vie de certains, suite aux déboires financiers auxquels ils ont dû faire face : baisse d’activité, perte de clients, chômage partiel ou total… Elle a suscité une « peur du lendemain » qui est latente et pousse à mettre en place une épargne de précaution. Seulement si cette épargne est là pour vous rassurer, vous faire vous sentir plus en sécurité, ne devrait-elle pas être protégée de l’inflation ? Une épargne qui perd de sa valeur dans le temps joue-t-elle vraiment son rôle de « garde-fou » ? N’y a-t-il pas mieux à faire pour votre argent que de le laisser sur des comptes chèques, des livrets réglementés ou des plans ou compte épargne qui ne rapportent plus rien ? Et si vous donniez du sens à votre épargne ? 1.Donner du sens à son épargne
Quel genre de personne êtes-vous ? Qu’est-ce qui compte vraiment pour vous ? À quoi êtes-vous sensible ? À l’écologie ? Au social (aides aux personnes en difficultés, aux personnes âgées, aides aux entreprises…) ? À la pierre ? À la technologie (entreprises innovantes, start-ups…) À l’économie participative ?
Aujourd’hui, quelles que soient vos convictions, vos valeurs ou centres d’intérêt, vous pouvez utiliser votre argent pour les renforcer et ainsi donner du sens à votre épargne. Souhaitez-vous investir dans l’économie réelle, devenir un investisseur responsable en vous tournant vers l’ESG (Environnement Social Gouvernance) et l’ISR (investissement socialement responsable) ? Souhaitez-vous investir dans des entreprises tournées vers l’écologie et le respect de la planète, qui ont pour objectif de mieux gérer les risques et contribuer à façonner un monde plus durable, investir dans la recherche médicale… ? Vous trouverez à travers l’assurance-vie, un véhicule d’investissement qui vous permet à la fois d’avoir de l’argent disponible et placé dans des secteurs économiques qui font sens pour vous. En effet, vous pouvez y mettre des fonds thématiques, de l’immobilier et même des fonds euros diversifiés. Si vous êtes frileux par rapport à la Bourse et ne jurez que par les fonds garantis, sachez que même ces fonds font peau neuve et se diversifient aujourd’hui. Il existe aussi des « fonds euros » thématiques. 2.Investir dans des actifs tangibles
Parmi les différents secteurs d’investissement qui existent, l’immobilier et le foncier vous permettent d’investir dans des actifs tangibles qui ne souffrent pas de l’inflation et sont décorrélés des marchés financiers.
Certes, ils sont sensibles aux crises sanitaires et économiques comme le montre l’effet « COVID », mais ils offrent tout de même une sécurité plus grande que la Bourse et vous permettent aussi d’une certaine façon d’investir dans l’économie réelle. L’immobilier, ce n’est pas seulement de la pierre, c’est tout un ensemble d’acteurs économiques qui permettent de le réaliser et l’entretenir (entrepreneur, artisan, promoteur, agent immobilier, notaire, banque, le conseiller en gestion de patrimoine…, et vous. 3.Renouer avec la performance
En matière de placement, la plupart des gens se focalisent plus sur la peur de perdre que sur le désir de gagner, ainsi elles cherchent des placements garantis et sont prêts à sacrifier la performance de leur investissement.
Et s’il était possible de prendre des risques faibles à modérés tout en ayant accès à une performance significative ? Qu’entend-on par « performance significative » ? 4, 5, 6% ? La réponse sera différente d’un individu à autre. Cela ne dépendra pas seulement du véhicule d’investissement choisi, mais aussi du temps [horizon de placement] et de la disponibilité. Investir dans une SCPI, par exemple, permet de répondre à ces différents critères [thématiques, tangibles, performants] en direct ou à travers l’assurance-vie. Il existe des SCPI de rendement qui investissent dans le domaine de la santé, de l’éducation, qui sont plus ou moins ouvertes sur le monde et l’Europe en particulier, à plus ou moins fortes valorisations). Devant cette période d’incertitude sur le plan économique, les produits de « conviction » ont tout à fait leur place. Pour donner du sens à votre épargne et renouer avec la performance, je vous invite à faire appel à un professionnel qui saura vous guider en fonction de votre âge, votre profil de risque, votre situation patrimoniale et vos convictions, vers le véhicule d’investissement qui vous convient le mieux et les fonds qui viendront éventuellement l’alimenter ou le mandat de gestion qui correspond à vos valeurs. Faites appel à un Coach Patrimonial pour vous accompagner dans votre investissement ! |
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Je vais vous faire découvrir à travers ce blog ce qu’est un Coach Patrimonial et pourquoi faire appel à ses services.
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